居所贷款利息扣除申报

在香港，薪俸税下「居所贷款利息扣除」（Home Loan Interest Deduction）是少数直接降低应课税入息实额的税务优惠之一。对于刚落户香港、准备置业或已背负按揭的内地职场人来说，能否用足这项扣除，每年可差出数千至数万港元的税款。本文以 2026 年现行规则为准（具体数字以税务局最新公布为准），梳理申报全流程与常见误区。

适用前提：纳税人以香港为受雇工作地，并在该课税年度持有香港住宅物业用作「主要居住地」（Principal Place of Residence），且就该物业向银行或指定财务机构取得贷款，所付利息可申请扣除。内地物业、境外物业、商铺车位，均不在此扣除范围。

一、谁能扣？三个核心条件

1. 必须是「住宅」

贷款所对应的物业须为香港境内的住宅单位（landed property 或 unit in a building），且在持有期间全部或主要用作借款人本人居住，不可纯出租或空置。税务局的判别标准偏向实质用途，而非单纯业权。

2. 必须以香港为受雇地

申请人在该课税年度内全部或部分时间以香港为受雇工作的所在地，并在港取得应课税入息。这一条排除了完全远程受雇于内地公司、且不在港工作的人士。

3. 贷款须来自指定机构

可申报利息的贷款，必须来自：

香港《银行业条例》下的持牌银行
香港《放债人条例》下的持牌放债人
税务局认可的其他财务机构（例如部分保险公司、强制性公积金计划下的贷款等）

向亲友借款、内地银行房贷、私募借款的利息，不可申请此项扣除。

二、扣多少？年度上限与 20 年封顶

项目	规则要点
每年最高扣除额	港币 10 万元（以最新公布为准）
最长可扣年度	20 个课税年度
计算依据	实际支付利息与上限孰低
适用贷款类型	自住住宅按揭、私人贷款用于购置自住房（须符合特定条件）

「20 个课税年度」是从贷款首次提取日起连续计算，无论中途是否更换业主、转按或部分还款。一旦累计扣满 20 年，即使仍在供楼，该年度起也不能再申报利息扣除。

举例：2026 年首次提取按揭，按年扣满，到 2045 年课税年度即为最后一年。

联权共有与分摊规则

若物业为夫妻联名持有，且两人均以香港为受雇地取得入息，可分别申报各自所占的利息部分，合计不超过上限（通常按各人业权比例分摊）。若只有一方受雇于香港，仅受雇一方可在其应占比例内申报。

三、居所贷款利息 vs 住宅租金扣除：二选一

香港薪俸税下，两项与居住相关的扣除不能同一年并用，必须二择其一：

对比维度	居所贷款利息扣除	住宅租金扣除
适用对象	自置物业业主	租住住宅的租客
每年上限	港币 10 万元（以最新公布为准）	港币 10 万元（以最新公布为准）
最长年度	20 个课税年度	10 个课税年度（自 2024/25 课税年度起新计算规则：须连续符合资格，否则已使用年度不获退还）
适用情形	已置业或正在供楼	完全无业主持有物业
主要佐证	贷款合同、按月还款单、银行利息证明	已打厘印的租约、租金收据

实操建议

新购入住宅首年：若贷款实际利息低于租金扣除上限，且预测未来数年的利息仍不高于上限，可保留贷款利息扣除（因为 20 年窗口期更长）。
过渡期租楼 + 即将签约买楼：可先用住宅租金扣除，待完成按揭提取后再切换。
利息即将封顶：若已使用接近 20 年上限，应评估是否提前切换至租金扣除（适用于日后再度置业且需重启 20 年窗口的情形，规则以官方最新公布为准）。

四、申报流程：4 步走

第 1 步：登录电子税务服务

使用「税务易」（eTAX）账户登入，选择提交「个别人士报税表」（BIR60）。首次报税的内地赴港人士，可在收到税务局寄出的报税表后，按指示开设 eTAX 账户并启用密码。

第 2 步：填妥第 10 部「申索扣除」

报税表第 10 部设有「居所贷款利息」栏位，须填写：

物业地址
贷款机构名称
贷款提取日期
该课税年度实际支付的利息金额
借款人姓名（如非独资持有）

第 3 步：备齐佐证文件

虽 eTAX 申报无须实时上传，但税务局日后抽查时会要求出示：

贷款合同（Loan Agreement / Mortgage Deed）
年度利息证明书（Annual Interest Statement，由银行寄发）
物业业权证明（如最近期差饷单）

提示：每年 1—4 月银行会寄出上一年度的利息证明，建议备份至少 6 年（香港现行一般可追溯评税年期为 6 个课税年度）。

第 4 步：等候评税及反对期限

提交后约 2—3 个月会收到评税通知书（Notice of Assessment）。如对结果有异议，须在通知书发出后 1 个月内 提出书面反对（并简述反对理由），逾期则须按法定程序补办。

五、新建住宅的过渡安排

香港税务局对「新建住宅」（由发展商或建筑商建造后转售）设有特别规则：在签订临时买卖合约（俗称「临契」）之日，买方尚未取得按揭，但因楼宇尚未交付，过渡期间的租金支出难以纳入居所贷款利息扣除。

实际操作中：

楼花期供款（如有）：自 2024/25 课税年度起，符合条件的供款利息可计入扣除（具体起算时点以官方最新公布为准）。
印花税与利息的划分：楼价印花税、按揭印花税不可计入利息扣除。
建筑期利息（Pre-interest）：部分银行允许将建筑期利息资本化加入本金，该部分在供款开始后随每月还款摊销，符合扣除资格的利息会显示在年度利息证明上。

六、常见误区与雷区

以为内地房贷利息可扣。物业须位于香港。内地按揭即使由香港银行批出，只要物业位于境外，便不适用。
将出租物业的利息混入申报。如物业部分自住、部分出租，仅自住部分的利息可申报，需按合理比例分摊。
未结清贷款就出售物业。若中途出售，剩余年度的利息扣除资格不再延续（除非重新购入另一自住物业并提取新贷款，且 20 年窗口期未必接续计算，以官方最新公布为准）。
忘记扣除一次性利息补缴。若银行调整还款计划或结清贷款时产生尾期利息，仍可计入当年实际支付，但须备有正式单据。
转按后忽略重新申报。转按至新银行后，新贷款机构会发出新的利息证明，扣除应按新贷款计算，不可继续援引旧贷款数据。
同时申领住宅租金扣除。同一课税年度只能二选一，不可双重享受。

七、内地赴港人士的特别提示

首年抵港即购房。如果入职后首年内即购入香港住宅并提取按揭，建议在首个完整课税年度就建立申报记录，以免错过窗口期。
跨境收入与申报义务。即使部分收入来自内地，只要在港受雇工作，相关的居所贷款利息扣除仍可照常申报。
永久居民与税务居民。成为香港永久居民不会自动改变扣除规则，关键仍是「以香港为受雇工作地」与「物业用作主要居住地」两条。
离港规划。若计划在数年内离港，应在离港前评估剩余的利息扣除年度是否值得保留，因为停止在港受雇即丧失资格。
报税表未主动寄出。税务局通常在每年 5—6 月发出上年度报税表（BIR60），但首次报税者需留意：有时并不会自动寄出，应主动透过 eTAX 或致电税务局索取表格。

居所贷款利息扣除是香港薪俸税体系中一项长期、稳定且具有延续性的税负调节工具，对供楼中的内地职场人尤其值得重视。核心是把握「香港物业 + 香港受雇 + 指定机构贷款 + 自住用途」四条主线，并在年度上限与 20 年封顶之间做出节奏规划。

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